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【邱律师案例】无权处分人签订的合同签字人需担责

添加时间 : 2017-09-06[返回]

无权处分人签订的合同签字人需担责

——石某认胡某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:位于漳州市角美某小区的房产登记在胡某云名下,胡某林系胡某云哥哥。2016年6月,石某与胡某林签订一份《房产买卖协议》,约定石某向胡某林购买该房产,合同对房款金额、支付时间、交房时间、违约责任等作了约定。合同签订后石某即向胡某林支付了定金5万元。数日后,因房价上涨,胡某林产生悔意,遂以其妹胡某云不同意出售该房产为由要求解除该协议,便不愿承担任何违约责任。石某遂将胡某云和胡某林一起告上了法庭,要求解除《房产买卖协议》,胡某林和胡某云向石某返还购房定金5万元并按照合同约定支付总房款20%的违约金145000元。

胡某林辩称,其不是房产所有权人,无权处分该房产,其与石某签订的《房产买卖协议》无效,其不需要承担违约责任。

胡某云则辩称,其未授权胡某林出售该房产,其无需为胡某林的行为承担责任。

龙海市人民法院审理后认为,没有证据证明胡某云有授权胡某林出售讼争房产,胡某林的行为也不构成表见代理,胡某云无需对石某承担责任;胡某林虽然不是讼争房产的所有权人,也没有取得胡某云的授权,但其应当为自己的行为负责。法院认定,讼争《房产买卖协议》合法有效;因合同无法履行,石小苑要求解除合同的请求予以支持;同时法院还判令胡某林向石小苑退还5万元定金、支付145000元违约金。

分析:被告胡某林据以主张合同无效的理由主要是《中华人民共和国合同法》第五十一条,该条规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”胡某林认为,根据该规定,无权处分人处分他人财产后只有经权利人追认或者订立合同后取得处分权的,该合同才有效,否则,无权处分人签订的合同是无效的。胡某林不是讼争房产的所有权人,属于无权处分人,其在与石某签订合同后既没有取得所有权人即胡某云的追认,也没有取得处分权,因此其与石某签订的合同是无效的。既然合同无效,胡某林当然认为其无需承担违约责任。

胡某林在理解合同法五十一条时实际上是用了反向推理的方法,但该条款实际上是不能用反向推理的;另外,有观点认为,该条款中的“合同无效”是针对权利人“无效”,并不指针对行为人“无效”,也就是这里的“合同无效”是指这种合同对于权利人不具有约束力。实际上,对于该条文的理解,最高人民法院在《关于审理买卖合同纠纷若干问题的解释》中给出了明确的答案,该《解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”

本案中,胡某林虽然对于讼争房产没有所有权(或处分权),但并其与石某签订的《房产买卖协议》仍然是合法有效的。在合同有效的情况下,胡某林无法实际履行合同,其应当对石某承担违约责任。

原告代理人:上海段和段(厦门)律师事务所邱占文律师【原福建旭丰律师事务所】

附:判决书【点击查看】

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