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【邱律师案例】房价上涨不适用情势变更 抵押状态的房产可交易

添加时间 : 2017-09-06[返回]

房价上涨不适用情势变更 抵押状态的房产可交易

——肖某诉林某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2016年2月,肖某与林某签订一份房屋买卖合同,约定林某将位于厦门市思明区某小区的房屋出售给肖某,双方对交易价格、支付方式、过户时间、交房时间等作出了明确约定。并在合同第十一条约定,合同签订后双方均不得中途悔约;若卖方悔约,应书面通知买方,并自悔约之日起三日内退还买方所支付的购房款,同时向买方支付相当于定金的违约金;若买方中途悔约,卖方已收取的定金不予退还,但应退还其它购房款。

合同签订后,因房价大幅上涨,卖方产生悔意,先是要求买方增加购房款,遭到拒绝后又提出解除合同的要求。买方遂向法院提起诉讼,要求卖方继续履行该合同,即办理讼争房产的抵押解除手续,并于解押完成后三个工作日内协助买方办理交易过户手续。

卖方提出的主要抗辩理由为:1、因房价在短时间内大涨,卖方有权依情势变更原则要求增加购房款;2、合同第十一条的约定赋予卖方任意解除权;3、房产尚在抵押状态下,在未获得抵押权人同意的情况下,讼争房产不能转让。

思明区人民法院审理后作出判决,支持了买方的大部分诉求。

分析:一、所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义,在于通过司法权力的介入,强行改变合同已经确定的条款或撤销合同,在合同双方当事人订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险,其追求的价值目标,是公平和公正。

我国的《民法通则》、《合同法》等法律并没有关于“情势变更”原则的规定。但最高人民法院在《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》中指出,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该条解释实际上就是情势变更原则在司法实践中的具体应用。最高人民法院的该解释明显将“商业风险”排除在“情势变更”原则之外。市场价格的波动,属于商业风险,这是一个常识。因此,卖方以房价上涨为由主张根据情势变更原则提高房价或解除合同显然不能获得法院的支持。

二、双方在买卖合同第十一条约定,合同签订后双方均不得中途悔约;若卖方悔约,应书面通知买方,并自悔约之日起三日内退还买方所支付的购房款,同时向买方支付相当于定金的违约金;若买方中途悔约,卖方已收取的定金不予退还,但应退还其它购房款。该条款并没有赋予一方任意解除权。仔细分析起来,该条内容可分为两部分:第一部分是“双方均不得中途悔约”,这实际上就是否定了任何一方的任意解除权;第二部分是如果一方悔约该承担何种违约责任。该部分并不构成“约定解除权”条款,只能视为违约责任条款。因此,卖方以该条约定为由,提出解除合同的要求没有事实与法律依据。

三、处于抵押状态下的房产在未经抵押权人同意的情况下能否转让,或者说在此情况下人民法院能否判决强制过户,司法实践中有不同的看法和判法。有一种观点认为,物权法第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据该规定,在受让人代为清偿债务前,抵押物不得进行交易。司法实践中,有些法院就是以此为由驳回买方要求继续履行、强制过户的诉讼请求。

但实际上,物权法的该规定是对财产转移所有权这一物权行为的限制。房产买卖交易过程中的签订合同行为是一债权行为,它本身并不会直接产生物权变动的法律后果。因此,财产是否属于抵押状态,至少对合同的效力是没有任何影响的。上述规定的确切含义应当是,如果财产处于抵押状态,必须要经过抵押权人的同意,才能变更财产所有权人;但是如果受让人能够在所有权变更前代为清偿该债务而导致抵押权消灭,则不影响该财产的所有权变更手续。只要在人民法院强制过户之前,买受人能代为清偿抵押债务,该买卖合同的继续履行就不应当受影响。也就是说,买受人是否代为清偿抵押债务,应当是执行阶段要解决的问题,案件审理阶段并不要求买受人先行清偿抵押债务。在司法实践中,为保证案件判决后能顺利执行,法院通常会以询问笔录、书面声明等形式要求买受人承诺:在财产强制过户之前,愿意代为清偿抵押债务以消灭换抵押权。本案审理过程中,买方就明确表示,如在执行阶段卖方拒不配合处理抵押问题,买方愿意代为清偿抵押债务,并在后面的应付购房款中予以扣除。

基于上述理由,最终法院判决卖方继续履行合同,即卖方应于判决生效后十日内办理讼争房产的抵押解除手续,并于解押完成后三个工作日内协助买方办理交易过户手续。

原告代理律师:上海段和段(厦门)律师事务所邱占文律师【原福建旭丰律师事务所】

 附:判决书【点击查看】

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