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邱律师说“房”事——二手房买卖注意事项

添加时间 : 2016-12-02[返回]

邱律师说“房”事

——二手房买卖注意事项

今年以来,厦门房市火爆,一手房、二手房交易都很活跃,笔者接到不少咨询房产交易法律问题的电话,现将房交易过程中几个常见法律问题进行整理,供房产交易当事人参考。

一、什么房子不能买?

“这种房子能不能买”,这是笔者被问到的关于二手房买卖最多的问题之一。有些房子不能买,花了钱你也无法取得所有权;有些房子可以交易,但要多交钱;有些房子看似便宜,但不适合作为住宅使用。下面几种房子要特别注意:

1、小产权房。实际上“小产权房”不是一个法律概念,也没有一个权威的解释,只是人们在社会生活中约定俗成的一种说法,百度百科的“小产权房”定义为:小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

为什么小产权房不能买?这要从我们国家的土地制度说起。我们国家的土地所有权分为两种:国有土地和集体土地,所谓“国有土地”主要指城市市区的土地,所谓“集体土地”主要指农村和城市郊区的土地(除由法律规定属于国家所有的以外)。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律规定,进行商品房开发只能使用国有土地。农村和城市郊区的集体土地如果要用于商品房开发,不能直接由村集体或村民将集体土地“出售”给开发商,而应当由政府代表国家对该集体土地进行征收,变为国有土地(当然,政府会给村集体一部分补偿金——虽然与当下的房价和土地价格相比,土地征收补偿金可谓杯水车薪:按厦门最新的土地补偿标准,思明区、湖里区的总包干补偿价为14.5万元/亩,集美区、海沧区的总包干补偿价为10.8万元/亩,同安区、翔安区的总包干补偿价为8.7万元/亩);集体土地变为国有土地后,政府再代表国家,将征收来的土地以有偿出让的方式再出让给房地产开发商(开发商要向政府缴纳一笔数额巨大的土地出让金,最新的同安地王以54亿2600万元的高价拍卖成交,该地面积83444.703平米,约125亩,折合出让价约4340万元/亩。一买一卖,中间的差价大得惊人,有如此巨大的利润,政府怎么会愿意让房价下跌?)

只有缴交了土地出让金的国有土地才能进行商品房开发,房管部门才会向开发商颁发商品房预售许可证或销售许可证,才能进行买卖合同备案登记,房屋建成后房管部门才能向购买者颁发房产证(现在称不动产权证),这种房子才能作为二手房在市面上流通,才能在房管部门进行抵押、转让登记,才能受法律保护。

小产权房,无论是村民自建房,还是村集体建房,抑或是村集体与开发商以各种名义合作建设的房屋,因其土地为集体土地,也没有向政府缴纳土地出让金,是不能在市面上流通的,房管部门自然也不会为这种房子颁发预售许可证或销售许可证,也不可能进行房产买卖合同备案登记,当然也没办法到房管部门办理产权过户登记手续。购房者手上有的只是一份“房产买卖合同”,或者村委会、乡镇政府,甚至是“开发商”出具的“房产证明”,但因其买卖的非法性,这些“房产买卖合同”、“房产证明”在法律上并不被承认,购房者无法根据这些合同、证明来主张你对该房产拥有所有权;出售者如要求确认合同无效并收回房产,法院基本上都会予以支持。

2、划拔土地上建设的房产。前面讲到,进行商品房开发一定要使用国有土地。那么,是不是国有土地上建设的房产就一定可以买卖呢?答案是不一定。国有土地使用权的取得方式有两种,一种叫“出让”,另一种叫“划拨”。所谓出让就是政府代表国家向受让者收取一定的出让金后,将土地使用权在一定期限内(居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年)转让给受让者。所谓“划拨”是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这种方式的显著特点是土地使用者没有向政府缴纳土地出让金,或者只缴纳了少量的补偿、安置费。依照相关法律规定,进行商品房开发的土地,只能以出让的方式取得。划拨方式取得的土地一般仅限于:国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,法律、行政法规规定的其他用地。如部队用地、学校用地、医院用地、安置房用地等,多数未向政府缴纳土地出让金,以划拨方式取得土地使用权。

以出让方式取得的土地上建设的房产,多数可以自由转让,不存在交易障碍。但以划拨方式取得的土地上建设的房产,其转让受到严格限制。根据相关规定,以划拨方式取得的土地使用权转让时,必须经政府批准,批准后还要办理土地出让手续并缴交土地出让金;转让在划拨土地上建设的房产时,要将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

上个世纪九十年代以及本世纪初,社会上出现大量利用部队用地进行房地产开发的楼盘。部队以划拨的方式取得土地使用权后与开发商进行合作,由部队出地,开发商出钱,以部队宿舍、营房等名义立项,楼盘建成后对外进行出售,所得资金按一定比例分成(也有人将这种房产称为“小产权房”的一种)。这种房产因不是在国有土地上建设的商品房,也是不能交易过户的,购房者拿不到房管部门颁发的房产证,同样是不受法律保护的。

另外,还有一类,如部分安置房、经济适用房、保障性住房等,这些房产有些规定不能转让,有些规定可以转让,但要经过一定的年限后才能转让,而且转让时还要补缴土地出让金。对于这类房产,也要特别注意。

至于如何分辨土地使用性质,只要打开房产证(现在叫不动产权证),在“土地状况”的“使用权类型”一栏中,会有“出让”或“划拨”字样,一看便知是何性质的土地。

3、非居住用地上建设的房产。什么叫居住用地?什么叫非居住用地?根据相关规定,我国的城市建设用地分为:居住用地,工业用地,教育、科技、文化、卫生、体育用地,商业、旅游、娱乐用地,综合或者其他用地。所谓“居住用地”又称“住宅用地”,指用于建造居民居住用房屋所占用的土地。我们通常购买的商品房所使用的土地都属于居住用地,在产权证的“批准土地用途”会标上“住宅”字样。居住用地之外的建设用地我们统称为“非居住用地”。

最近几年,市面上出现大量的所谓商住两用的房的,其房产证上的“批准土地用途”一栏,有些标为“商住”,有些标为“综合”,土地使用年限有些为四十年,有些为五十年。随处可见的“SOHO”就是这种商住两用房(SOHO,即Small Office, Home Office,意指家居办公,大多指那些专门的自由职业者,如自由撰稿人平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作人等等。用在房产项目上即指商住两用房)。

商住两用房有其优点:一是可以注册公司,既可居住亦可办公。作为一般的住宅,是无法将公司的注册地登记在住宅内的,但商住两用房可以;二是这种房产一般不限购,目前还没听说哪个地方对商住两用的房产进行限购;三是这种小区的环境一般都会比较好,绿化率高,容积率小,物业服务好。

但是,商住两用房也有其缺点:一是不能落户,也就是没有办法将户口落入商住两用房内;二,既然没法落户,也就没法根据户口进行学区派位,对有小孩上学的家庭来说是致命的;三是这种房产首付较高,一般为总房款的50%(按目前的政策,首套住宅的首付只需总房款的30%)。四是这种小区的物业费相对普通住宅会高一些。

因其上述缺点的存在,很少人购买商住两用房作为纯住宅使用。在厦门楼市火爆的三四月份,笔者走访了几家商住两用的楼盘,发现这些楼盘与普通住宅相比,尽管价格便宜不少,而且基本都是精装修的,连空调、冰箱等都配备好了,但销售情况却异常冷清。有些楼盘开盘一两年了,仍没有销售完毕。这与厦门当前开盘即售罄的纯住宅楼盘相比,可谓天差地别!

既然商住两用房存在那么多缺点,也不好销售,开发商为什么还要开发这样的楼盘。关键是这种土地的价格便宜。据业内人士的说法,这种楼盘只要售出去一半,开发商就可收回成本。

综上所述,无论是买新房还是二手房,要先分清楚房产占地范围内的用地性质,“小产权房”(也就是无法取得房管部门颁发的产权证的房产)不能买;划拨地上建设的房产要看清其是否有转让限制,还要问清楚要补交多少土地出让金;商住两用地上的房产慎买,如果需要落户或希望利用该房进行学区派位的家庭不能买!

如何看土地和房产性质?发果是二手房,看产权证上的土地状况一栏,如果是一手房,看开发商的预售许可证或销售许可证。

二、购买二手房应注意哪些风险?

1、权利人的确认。购买二手房时,首先要做的是确认该房产的权利人有哪些,也就是出售该房产需经过哪些人的同意,特别是未记载在产权证上的“隐名”权利人都有谁!下面分步讲述如何确认权利人:

(1)看产权证上登记的姓名、身份证号与卖方出示的身份证原件上的姓名、身份证号是否一致(当然,首先要确认的是身份证持有人就是身份证上记载的本人)。如果产权证上登记多个产权人(包括共有人),每个产权人的身份信息都要核对。

(2)确认卖方的婚姻状况,是未婚还是已婚或是离婚。在中国现在的婚姻登记制度下,要证明一人是已婚或离异都好办,但要证明某人是单身还真不好证明,现在民政部门基本都不出具单身证明了,即使出具也只能证明此人在该民政部门没结婚登记记录,但不能保证其在其它地方的民政部门没有结婚登记记录。因此,如果卖方声称自己未婚,只能相信他的人品了!如果卖方声称自己是已婚或离异状态的,请接着看第(3)条和第(4)条。

(3)在卖方已婚状态下,无论该房产属于婚前购买还是婚后购买,都务必让其配偶在购房协议上签字确认。婚前房产虽然是属于个人财产,但如果其婚后偿还按揭,则其配偶对于该房产也是拥有一部分权利的。如果其配偶的名字没有在产权证上出现,记得查看对方的结婚证和身份证(不能仅看身份证),以防止他人冒充其配偶(老道的中介都会让卖方出示结婚证)。

(4)在卖方离异状态下,让卖方出示离婚证,并确认该房产的购买时间迟于其离婚时间。如果该房产的购买时间早于其离婚时间,说明该房产是其婚内财产,应取得其原配偶的同意。如果卖方声称离婚时该房产已分配给他(她),则请他出示法院出具的离婚判决书、离婚调解书或者盖有民政部门婚姻登记处印章的离婚协议,看这些文件对该房产是否作出了处理,并确认是否分配给卖方。(千万不要相信没有民政部门盖章的离婚协议,因为我们无法分辨其真实性)。

2、如何确保每个权利人都同意?在确认了权利人之后,接下来谈谈如何确保房产买卖协议获得每个权利人的同意。最直接的方法当然是验明权利人身份后看着权利人在买卖协议上签字划押了。但在签订房产买卖协议过程中,经常出现的状况是:房产的权利人未全部到场,只有其中的一个权利人在场,甚至签合同的人只是房产权利人的近亲属(如配偶、子女、父母等),而权利人本人未到场。到场的卖方经常会信誓旦旦的保证已经取得全部权利人的同意;而房产中介为了急于促成交易,往往不去核实该交易是否取得全部权利人的同意,或者核实了但未留下确凿的证据。这种情况下,一但卖方反悔,最好的借口便是该交易行为没有得到其他共有人的同意,主张房产买卖协议无效。在房价猛涨的时间段内,这种情况尤其突出。为避免出现类似情况,在出现权利人未全部到场时,建议注意以下几点:

第一,不要轻信卖方信誓旦旦的承诺。卖方为完成交易,一定会承诺说已经取得了其他共有人或真正权利人的同意,甚至会在买卖协议中加上一句:卖方保证已获得其他共有人的同意,如未取得其他共有人同意,一切法律后果由卖方承。许多天真的买方认为,加上这句就万无一失了,甚至连中介方也认为,有了这句话就保险了。但学过法律的人都知道,合同法中有个最基本的原则,叫“合同相对性”原则,也就是合同只能约束签订的双方,不能约束第三方。更直白点说,谁在协议上签字,谁就要对这个协议负责;无论签字人如何承诺,没有在协议上签字的人,都可以不认可该协议(当然,如果存在授权代理的情况除外,授权代理问题在后面会谈到)。也就是说,理论上来说,无论卖方如何信誓旦旦,无论是口头承诺还是书面承诺,无论签字方与其他共有人或权利人是什么关系,如果没得到其他共有人的同意,该协议都无法对其他共有人产生约束力,协议的效力也就可能产生问题(在部分案例中,买方通过各种证据证明其他共有人是知情且同意的,或存在表见代理,最终法院可以认定买卖协议对其他共有人产生约束力,这又是非常复杂的一个问题,而且是要买方费尽周折去证明,存在诸多不确定性)。

第二,关于授权委托。另外一种情况是,房产的真正权利人虽然没有到场或没有全部到场,但到场人员手上持有房产权利人的授权委托书。在此情况下,到场人以代理人的身份在买卖协议上签字,其法律后果可以直接约束被代理人(即授权人)。但需要注意的是:

(1)如果该授权委托书不是一份经过公证处公证的授权委托书,请慎重对待。谁也不知道在授权委托书上的签字是否为授权人本人的签字。如果是他人假冒授权签名,则代理人根本就没有代理资格,其在协议上的签字行为也不能对“被代理人”产生束约力。

(2)请仔细核对,是否所有权利人都已在授权委托书上签字。特别注意在产权证上没有名字的配偶方是否授权。

(3)请仔细核对授权的具体内容,否是包括出售房产,是否包括选择交易对象、确定交易价格和交易条件、收取房款等。如果授权委托书仅仅是授权其出租、管理房产,代理人当然无权出售该房产。另外,还要注意授权内容是否具体明确,如果仅仅是写“全权委托”或“特别授权”之类的,还是小心为妙!

(4)请仔细核对授权的期限,签协议时是否还在授权期限内。

(5)务必留下一份授权委托书,而且最好是原件(如经公证的授权委托书,留复印件也无妨,因为公证处是可以查到原件的,但前提是要核对原件与复印件是否一致)。

第三,其他共有人或真正的权利人未到场,又没有授权委托书,怎么办?出现这种情况,我的回答是,协议先不签为妙,即使签了协议也不要急着付钱。但是在房价飞涨的时候,买方往往会担心,今天不签协议卖方明天就可能反悔不卖了,或被其他人买走了。如果买方一定要冒风险签订协议的话,要尽量想办法降低风险。如让中介或卖方打电话给其他共有人或权利人,明确告诉他交易价格、交易条件等,得到对方肯定的答复,并且要把整个通话过程进行录音或者录像(当然,你要让上天保佑通话人是真正的权利人,而不是其他人冒充的)。

3、交易流程。

作为常规的二手房买卖,常见的交易流程如下:买卖双方签订合同、买方依据合同约定向卖方支付定金、买方向卖方支付解押款卖方同时向银行办理解押手续、双方前往房管部门签订《存量房买卖合同》并办理交易过户手续、成功收件后买方向卖方支付剩余首付款、领取新的房产证、买方到银行办理按揭贷款手续、银行将按揭贷款直接发放到卖方手中、卖方向买方移交房产及附属设施并办理水、电、气等过户手续,至此交易完成。

    上面讲的是通常的交易流程,该交易流程充分考虑双方风险控制的平衡。当然,具体的交易流程还要看具体情况,比如有些房产没有抵押,就不存在支付解押款和办理解押手续的问题。另外,交易流程的决定也是买卖双方力量对比的结果。在房价高涨的卖方市场,卖方掌握着更大的主动权,可能会提出一些对其有利的交易方式,比如要求付清所有首付款再办理解押手续;反之,如果二手房交易市场冷清,卖方急于脱手,买方就可能掌握更多的话语权。

交易过程中,买卖双方尽可能让交易流程有利于自己,具体分别分析如下:

(1)买方风险控制。作为二手房的买方,房产交易过程中最担心的是付钱之后因房产被查封、处于抵押状态等无法过户,或者卖方不配合过户、不移交钥匙等。

为确保该房产是可交易且可正常过户的,如果条件允许的话建议在签订合同之前,或签订合同之后、支付房款之前和卖方一起到房管部门和银行查实该房产的状态(即是否被查封,是否被抵押及抵押次数和抵押金额)。

在确定交易流程的谈判过程中,尽量让卖方自己出钱办理解押手续,解押顺利完成并顺利提交交易过户手续之后,再一次性付清首付款。当然,如能在新的产权证办理出来之后再一次性付清全部首付款,这对买方来说是最好不过的(只是在房价猛涨的今日,这种要求很可能会被卖方踢出门外)。

为什么尽量让卖方自己掏钱办理解押手续?因为解押过程以及解押之后至办理过户手续之前,对买方来说是存在一个不可控的风险期。第一个风险是卖方收到解押款后并未用于办理银行解押手续而是将该资金挪作他用;第二个风险是银行因为各种原因不愿意提前解押或者要求收取提前还贷的违约金(这种情况很少,只要贷款人愿意提前还贷,目前还没发现哪个神经银行不愿意办理还贷手续并解押的);第三个风险是在解押过程中,或解押办理完毕至提交过户资料之时,乃至房管部门完成交易审核之前,因卖方与他人之间的纠纷导致他人申请查封该房产。第四个风险是,少数卖方在利益的驱使下一房两卖,将房产再另行卖给他人。如果买方向卖方支付了首付款,但不幸出现上述情况,买方的维权道路将会很艰难。

除解押款之外的首付款,最好以在新的产权证办理出来之后再支付,至少要让房管部门收取交易资料后再支付(房管部门在收取交易资料时会初步审查该房产是否可以交易,如果房管部门能正常收取交易资料,至少说明到那一刻为止房产不存在查封、抵押等意外情况)。

如果上述对买方有利的交易流程无法争取,但如能争取到早点拿到房产钥匙,也是对买方极为有利的。

(2)卖方的风险控制。作为卖方来说,唯一关心的应当就是能否按时拿到购房款。不言而喻,如能越早拿到全款当然越好。但多数情况下,买房人都需要办理按揭贷款。而办理按揭贷款的前提条件是该房产已过户至买方名下。也就是说,如果房产没过户给买方,买方是无法用该房产办理抵押贷款的。因此,卖方能要求的只能是房产过户前买方付清除银行按揭贷款之外的所有首付款(因房产钥匙还在 卖方手中,如买方不能顺利办理按揭贷款,卖方可不向其移交房产,这对卖方来说也是一种保障)。

收到全部首付款后,卖方担心的就是银行按揭贷款能否顺利办妥。这里面的决定性因素是买方的个人资信。如果买方资信存在问题,银行可能就不会发放按揭贷款,这对卖方来说将是致命的风险。防范这一风险的方法之一,是在房产过户之前甚至在合同签订之前,了解买方的个人资信。现在银行对个人资信不轻易透露,因此多数情况下卖方无法个人直接到银行了解买方的个人资信。可以通过以下几种方法了解:一是让买方自己提供其资信报告(获取本人资信报告只需通过手机载APP并提交相应申请即可获得,例如一款名为“51信用卡管家”的APP);二是让中介方向银行了解。多数房产中介都神通广大,跟银行内部工作人员关系较熟,能通过非正规渠道获取一般人获取不到的信息;三是通过银行内部朋友了解买方的个人资信(当然,你朋友要冒着违规的风险)。

如果一旦发现买方的个人资信有问题,应当让买方解决之后才能继续后面的交易。

三、二手房交易过程中的几个误区及法律风险。

1、关于不过户的交易

为了省下税收钱,许多买房人,特别是炒房人,会选择接收房产但不办理房产过户登记手续;或者有些买房者因限购等原因无法将购买的房产登记至自己名下,只能将房产仍旧登记在原房东名下。

有些人认为,房产钥匙已经拿过来了,人也住进去了,过户不过户都无所谓。但是,根据我国的物权法,不动产以登记为公示方式。也就是,判定一套房产的所有权人是谁,应当以房管部门不动产登记簿上的权利人为准。只有到房管部门进行了过户登记,将该房产登记在你的名下,这套房子在法律上才真正属于你。如果房管部门登记的所有权人仍是卖方,则可能存在以下几个风险:

一是因卖方与第三人的纠纷,导致第三人申请冻结卖方的财产,因该财产仍在卖方名下,人民法院可以对该财产进行冻结,甚至在执行阶段还有可能对该房产进行拍卖等处理。

二是卖方仍可能利用该房产进行抵押贷款,将该房产抵押给银行或其它债权人。

三是某些别有用心的卖家还可能将该房产再次出售,造成一房两卖甚至多卖。

有些买方会天真的认为,卖方的房产证原件在自己手上,卖方不可能将该房产抵押或出售。但因房管部门的登记簿上记载的权利人仍然是卖方,卖方要公告移失房产证并补办新的房产证是轻而易举的事情。

2、关于“公证过户”

前面谈到不过户的交易对于买方来说存在重大风险,有些中介会给当事人出主意,即办理所谓的“公证过户”——就是到公证处办个公证,以为这样就万无一失了。

殊不知,这种公证对于买方的风险控制来说是毫无意义。中介带双方去做的公证无非有两种:一种是对买卖合同的公证,对于这种公证,公证员只会对买卖合同签字双方的真实性进行公证,公证员连买卖合同的条款都不会保证一定合法有效。换句话说,公证员只能证明在合同上签字的各方当事人的身份情况,也就是证明合同上落款处的姓名是其本人所签而非他人代签,仅此而已。

另一种公证是授权委托公证,也就是卖方向买方出具授权委托书并作为授权人在授权委托书上签名摁手印。这种公证的意思是卖方将房产的管理、出租、处分等事宜授权给买方或买方指定的第三人(称受托人),由受托人代理卖方管理、出租、处分房产。这种公证,公证员同样只公证在授权委托书上签名的人的身份属实,最多再证明授权人意识清楚,签字行为是其真实意思表示。这种授权并不能在法律上改变房产的权利归属。受托人拿着这份受权委托书对房产进行管理、出租、处分时,仍要以卖方即授权人的名义进行。而且,授权之后,并没有剥夺卖方本身作为所有权人对房产的相关权利,也就是卖方仍然可以对房产进行抵押、出售等。更重要的是,授权委托是单方的,在理论上来说,授权人随时可以撤销授权。

还有,无论上面哪一种公证方式,都不具有公示性。也就是只有相关当事人才清楚公证书的存在。对于任何第三方来说,都可能无法知道该公证书的存在;即使知道这种公证书的存在,也可能当作不知情而与卖方从事某些交易。

3、关于违约金与定金

违约金与定金(此处特指履约定金)都是一方违约后对另一方的救济措施。根据我国合同法的规定,违约金与定金是不能同时主张的。也就是说,一方当事人违约后,另一方当事人要么主张违约方承担支付违约金的责任,要么主张违约方承担定金责任(在卖方违约的情况下,买方可要求返还双倍定金;在买方违约的情况下,卖方可没收定金,这就是定金罚则)。

违约金和定金虽同为违约的救济措施,但两者在合同中的表达方式、适用的规则、数额计算等方面还是不一样的,两者不能混为一谈。厦门二手房中介机构大量存在以如下方式约定违约金和定金的买卖合同版本:“买方悔约的,定金不予退还;卖方悔约的,应当向买方支付相当于双倍定金的违约金。”根据该约定,在买方悔约的情况下,其损失仅为已支付的定金;但在卖方悔约的情况下,其除了向买方退还所有已付款外,还需向买方支付相当于双倍定金的违约金(注意,此时买方一定会选择要求卖方支付违约金,而不是双倍返还定金)。举例来说,如果合同约定的定金为10万元,在买方悔约的情况下,该10万元将归卖方所有,买方损失为10万元;但在卖方悔约的情况下,他除了将该10万元返还给买方外,还需向买方支付20万元的违约金。这种判例在厦门已有发生过!

4、关于解约

在房价上涨的时候,存在大量卖方签订合同后反悔的情况。许多卖家错误的认为,只要依据合同支付了违约金或愿意依据定金罚责承担责任,就可以解除合同。

然而,除非合同明确给一方任意解除权,否则任何一方都不具有任意解除合同的权利。合同中约定的违约责任或定金责任,只是给守约方的一种救济措施。但作为守约方来说,他具有选择权——可以同意解除合同并要求违约方承担违约责任,也可以不同意解除合同要求继续履行合同。也就是说,合同能否解除还得看守约方的态度。

笔者近期处理的一件二手房买卖合同纠纷案件很有典型意义:买卖双方在合同中约定:“合同签订后任何一方不得中途悔约。买方悔约的,定金不予返还;卖方悔约的,应当向买方双倍返还定金”(厦门很多二手房买卖合同都有类似条款)。合同签订后因房价猛涨,卖方拒绝继续履行合同,并明确表示愿意双倍返还定金。卖方坚定的认为,只要双倍返还定金了,房子就可以不卖了。但买方坚持要继续履行合同,遂诉至法院。最终法院支持了买方的诉求。

5、关于户口

户口问题,是一个很多买房人会忽视但又很令人头疼的问题。如果卖方户口没有迁出,买方是无法将户口迁入的,买方小孩也就无法在房产所在地进行学区派位。有些买房人在签订合同时没有谈及该问题,合同中也没有作出约定,或者只是作了口头约定。一但发生纠纷,即使人民法院判决卖方迁出户口(甚至有些法院认为,户口迁移问题不属于人民法院的管辖范围而不予受理),因人民法院不具有迁移户口的强制执行力,将使判决无法执行。

解决这一问题的办法是,在买卖合同中明确约定户口迁移时间,并约定逾期迁移户口的违约金。一但卖方逾期迁移户口,则可起诉至法院要求卖方承担违约金(要求卖方支付违约金是人民法院可以受理的,也是可以强制执行的)。

另外,有些学区房,特别是学校比较好的学区房,所属学校会有特别的要求,比如要求原房主的小孩小学毕业后后面的房主小孩才能在该小学念书(例如海沧的延奎小学就有类似规定)。对于希望通过购买房产解决小孩上学问题的买方尤其要注意这一点,一定要先了解卖方家人是否曾经利用过该房产内的户口进行学区派位,必要时,在合同中作出明确约定。

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